«Было — стало»: обследование перед капремонтом многоэтажного дома в Ростове-на-Дону

Проведение технического обследования перед капитальным ремонтом многоквартирного дома является обязательным этапом подготовки проектных решений. Такое обследование позволяет определить фактическое состояние строительных конструкций, выявить дефекты и определить приоритетные меры по восстановлению здания.

Согласно требованиям СП 13-102-2003 и положениям Градостроительного кодекса РФ, любые работы, затрагивающие несущие конструкции, фасады или инженерные системы здания, должны выполняться на основании предварительной оценки технического состояния объекта. Как правило, такие исследования выполняются в рамках комплексного обследования многоквартирных жилых домов.

Без проведения обследования невозможно объективно определить:

• фактический объем капитального ремонта;
• приоритетность устранения выявленных дефектов;
• необходимость усиления отдельных конструкций;
• целесообразность применения новых материалов и технических решений.

Кейс: обследование дома 1974 года постройки в Ростове-на-Дону

В 2023 году управляющая компания инициировала капитальный ремонт девятиэтажного панельного дома серии 121 в Пролетарском районе Ростова-на-Дону. К моменту обследования здание эксплуатировалось почти 50 лет и имело значительный уровень износа.

Жильцы регулярно фиксировали следующие проблемы:

• протечки кровли и намокание перекрытий;
• трещины в плитах и деформации межэтажных конструкций;
• разрушение межпанельных швов;
• промерзание углов квартир и повышенную влажность.

Для определения причин повреждений было проведено инженерное обследование, включающее исследование стен и перекрытий зданий и сооружений, проверку состояния фасадов и обследование кровельных конструкций.

Какие дефекты были выявлены

По результатам обследования специалисты зафиксировали ряд конструктивных дефектов, которые требовали срочного устранения.

• разрушение защитного слоя бетона в плитах перекрытия на уровне 3–5 этажей;
• отсутствие анкеровки в узлах примыкания лестничных маршей;
• утрата герметичности межпанельных швов на всех фасадах здания;
• деформация утеплителя и наружных облицовочных слоев;
• повышенная влажность ограждающих конструкций;
• значительные теплопотери через угловые помещения.

Дополнительно было проведено техническое обследование кровли, которое подтвердило наличие повреждений гидроизоляционного слоя и нарушения уклонов покрытия.

Какие решения были приняты по результатам обследования

Полученные данные позволили скорректировать проект капитального ремонта и сосредоточить работы на устранении наиболее критичных дефектов.

В проект были включены следующие мероприятия:

• усиление плит перекрытия с использованием углепластиковых лент;
• замена узлов крепления лестничных маршей;
• полная замена герметизации межпанельных швов с предварительной очисткой и гидроизоляцией;
• дополнительное утепление торцевых стен здания;
• перенос сроков косметического ремонта подъездов на следующий этап работ.

Такой подход позволил направить основные ресурсы на устранение конструктивных дефектов, влияющих на безопасность здания.

Результаты после проведения капитального ремонта

Через шесть месяцев после завершения работ специалисты провели контрольный осмотр здания и зафиксировали положительные изменения.

• полностью устранены протечки межэтажных перекрытий;
• снижены теплопотери здания — жильцы отметили уменьшение расходов на отопление до 15%;
• повысился уровень комфорта проживания;
• отсутствовали обращения жильцов в надзорные органы по итогам зимнего периода.

Таким образом, проведение обследования позволило правильно определить объем работ и избежать неэффективных затрат при капитальном ремонте.

Рекомендации для заказчиков капитального ремонта

Практика показывает, что предварительное обследование здания значительно повышает эффективность капитального ремонта. Заказчикам рекомендуется придерживаться следующих принципов:

• проводить инженерное обследование до начала проектирования;
• привлекать специализированные организации с опытом обследования жилых домов;
• использовать инструментальные методы контроля, а не только визуальную оценку;
• обосновывать проектные решения техническим заключением;
• учитывать особенности эксплуатации зданий в регионе.

Для многоквартирных домов Ростова-на-Дону характерны проблемы, связанные с износом советского жилищного фонда, промерзанием угловых помещений и повышенной влажностью в холодный период. Именно поэтому обследование конструкций зданий и сооружений перед капитальным ремонтом является важным инструментом повышения безопасности и долговечности жилых домов.

Вывод

Инженерное обследование позволяет получить объективную картину технического состояния здания и определить реальные приоритеты капитального ремонта. На основании результатов обследования можно скорректировать проект, снизить риски аварийных ситуаций и повысить эффективность вложенных средств.

Для управляющих компаний, собственников и подрядных организаций обследование является ключевым этапом подготовки капитального ремонта, особенно для домов с длительным сроком эксплуатации.